Huizenprijzen vanaf de zeventiende eeuw
DE PRIJS VAN DE HERENGRACHT
____________ klik op plaatjes voor interview eigenaar _____________
Sinds het ontstaan in de zeventiende eeuw geldt de Herengracht in Amsterdam als een van de meest geliefde plekjes om te wonen in Nederland. De prijzen zijn er ook naar. Toch moet je er volgens vastgoedhoogleraar Piet Eichholtz niet vanuit gaan dat een huis kopen daar altijd een goede belegging is. Koos de Wilt maakt de balans op en interviewt vier mensen die er een huis gekocht hebben de laatste decennia.
Voor Het Financieele Dagblad, door Koos de Wilt (25 juni 2011)
De Amsterdamse grachtengordel staat voor velen bekend als het in zichzelf gekeerd groepje eigenwijze intellectuelen en semi-intellectuelen die het allemaal beter denken weten en geen idee heeft wat er in de rest van Nederland aan de hand is. De wereld houdt voor hen op voorbij de Prinsengracht, wordt dan gezegd. Toch is de gordel al eeuwen een zeer gewilde plek om te wonen. De Unesco heeft de Amsterdamse grachtengordel sinds vorig jaar ook tot werelderfgoed verklaard. Voor Paul Spies, directeur van het Amsterdams Museum, staat de grachtengordel symbool voor waar wij Nederlanders graag mee geassocieerd willen worden: ‘De grachtengordel is een stuk Nederland waar je een verrassende eenheid ziet in totale verscheidenheid. Je vindt er allemaal individuutjes die naast elkaar levend hun eigen droom proberen te realiseren en dat tóch in een context doen die het grote geheel ondersteunt. Daarnaast heeft alles ook nog eens een prettige menselijke maat en ziet het er ook nog eens erg goed uit.’
Paul Spies van Amsterdam Museum: ‘Je vindt er allemaal individuutjes die naast elkaar levend hun eigen droom proberen te realiseren en dat tóch in een context doen die het grote geheel ondersteunt.’
De grachtengordel is een project dat startte in de zeventiende eeuw en nog steeds in ontwikkeling is. In de jaren twintig van de zeventiende eeuw, midden in de Tachtigjarige Oorlog, speelden de Nederlanders de hoofdrol in de handel tussen de Europese landen en hadden het monopolie in handel met Japan en Oost-Indië. Daarnaast was in Amsterdam de eerste echte aandelenmarkt ontstaan en ontwikkelden en perfectioneerden de Nederlanders de goederen- en termijnmarkten. In vijftig jaar tijd groeide Amsterdam van zo’n 100.000 naar 200.000 inwoners in 1672. Daarmee werd het de grootste stad van ons land en één van de grootste steden van Europa. Niet vreemd dat het stadsbestuur had besloten om Amsterdam drie keer zo groot te maken als het was. In 1609 werd het besluit door de Staten van Holland goedgekeurd en werd gestart met de ontwikkeling van de grachtengordel. Uiteindelijk zouden er drie uitbreidingen zijn. Paul Spies: ‘De Prinsengracht was een soort openbare markt waar marktlieden hun producten aan de kade verkochten. De keizer is in adellijke termen de hoogste in rang en zou aanvankelijk geen gracht worden, maar een chique allee. Maar daar zaten de toenmalige bewoners niet op te wachten. Die wilden dat de goederen met de boot aan huis gebracht konden worden. Net als op de andere grachten. Daarom werd het toch maar een gracht, de Keizersgracht. En daar, aan deze welgestelde gracht maakten nog chiquere Herengrachtbewoners hun koetshuizen. Want de meest kostbare grachtenpaleizen werden gebouwd in de Gouden Bocht aan de Herengracht bij de Nieuwe Spiegelstraat. Daar waren niet alleen de kavels groter, het was er ook verboden voor bedrijven die herrie maakte of stank veroorzaakten.’
De meest kostbare grachtenpaleizen werden gebouwd in de Gouden Bocht aan de Herengracht. Daar waren niet alleen de kavels groter, het was er ook verboden voor bedrijven die herrie maakte of stank veroorzaakten
_____________ klik op plaatjes voor interview eigenaar ____________
Voor Roger Heemkerk van Makelaarskantoor Babs Persoons, gevestigd op de grachtengordel, bestaat er geen verschil tussen de grachten van de gordel: ‘Mijn grootvader was ook makelaar en hij zei altijd: je moet een huis kopen waarbij je de Westertoren kunt zien. Dat kan vanaf verschillende grachten. Maar ik merk dat veel mensen de Herengracht nog de meest chique gracht vinden, daarna de Keizersgracht en ten slotte de Prinsengracht.’ De grachten zijn kostbaar, maar huisvesten, volgens de makelaar, toch een gevarieerdheid aan bewoners. ‘Dat maakt de grachten ook zo leuk. Er zijn piepkleine appartementen van dertig vierkante meter van 150 duizend euro en kapitale grachtenpanden van vele miljoenen euro’s. De een valt voor de levendigheid rond het Utrechtse Straatbuurtje, vlakbij de Amstel, de andere voor het dorpse van de lage nummers, tegen de Jordaan.’ Net als de rest van de woningmarkt, heeft ook de huizenmarkt van de grachtengordel het moeilijk, maar heeft het “voordeel” dat het aanbod beperkt is en er niks bijkomt. De vraag is nog steeds groter dan het aanbod en dus blijven de prijzen ook hoog. De makelaar signaleert dat de prijzen de afgelopen jaren nauwelijks zijn veranderd. ‘Binnen de grachtengordel betaal je rond de vijfduizend per vierkante meter met wat uitschieters naar boven als er een mooi ‘buiten’ is, een lift is en meerdere slaapkamers. Die gemiddelde prijs was drie jaar geleden misschien zo’n tien procent hoger. Tussen 2008 en 2009 is er wel een dramatische daling in transacties geweest van circa 42 procent, maar inmiddels is er weer wat beweging gekomen. Dat begon in september en oktober 2010 en zie je, na een rustige winter, op dit moment ook. Ik ben hoopvol, maar in augustus komt er weer een nieuwe maatregel aangaande de maximalisering van hypotheekverstrekking.
Makelaar Roger Heemskerk: ‘Binnen de grachtengordel betaal je rond de vijfduizend per vierkante meter met wat uitschieters naar boven als er een mooi ‘buiten’ is, een lift is en meerdere slaapkamers.’
____________ klik op plaatjes voor interview eigenaar ___________
Een historische analyse van de prijzen van de huizenprijzen op de Herengracht laat enorme schommelingen zin, maar ook met langdurige heuvels, met tussentijds sterke pieken en dalen. In de zeventiende eeuw stonden de prijzen hoog, maar tussentijds ook zeker niet. Nog hoger stonden ze gedurende de hele achttiende eeuw, met weer tussentijds sterke dalingen. De laatste decennia van de negentiende en de eerste van de twintigste eeuw waren de prijzen vaak ook hoog. Ook de toppen van eind jaren zeventig van de vorige eeuw en de prijzen van sinds de jaren negentig zijn spectaculair te noemen. Enorme fluctuaties op de huizenmarkt zijn van alle tijden. ‘Dat kan in onze tijd ook gebeuren’, zegt Professor Vastgoedfinanciering Piet Eichholtz. Hij onderzocht de zeer bekende en kwalitatief stabiele vastgoedlocatie van de Herengracht. In zijn historisch onderzoek verzamelde hij de gegeven van de koopprijzen van de panden op de Amsterdamse Herengracht van 1585 tot nu en hij bouwde op basis van die cijfers een index vanaf 1650: de ‘Herengracht Index’. Uit de prijsindex blijkt dat zowel periodes van langdurig dalende huizenprijzen als periodes van stijgende huizenprijzen voorkomen. De enorme schommelingen in de waarde van woningen laten zien dat kopers er ook na jaren van gestage prijsstijgingen niet van kunnen uitgaan dat een huis zijn waarde wel behoudt. Een gemiddeld huis aan de Herengracht kost nu 2,6 miljoen euro. Dat is omgerekend net iets minder dan in 1736, toen voor panden aan de Herengracht de hoogste prijzen uit de geschiedenis werden betaald.
Hoogleraar vastgoed Piet Eichholtz: ‘Een gemiddeld huis aan de Herengracht kost nu 2,6 miljoen euro. Dat is omgerekend net iets minder dan in 1736, toen voor panden aan de Herengracht de hoogste prijzen uit de geschiedenis werden betaald.’
In de jaren vijftig en zestig van de zeventiende eeuw beleefde Amsterdam de grootste bloei van de Gouden Eeuw en stegen de huizenprijzen weer sterk. En toen, in het Rampjaar 1672, viel alles weer om. In 1671/1672 schilderde Gerrit Berckheyde, vlak voor het instorten van de markt, twee beroemde stadsgezichten van de Herengracht, die beide in het bezit zijn van het Rijksmuseum. In de periode tussen 1670 en 1677 daalden de prijzen op de Herengracht met 56 procent, zo laat Eichholtz zien. Maar daarna begon het weer opnieuw. Maar is het dan over de hele lange termijn een goede belegging? ‘Dat valt te bezien’, zegt de vastgoedhoogleraar: ‘Mensen denken vaak dat woningen altijd meer waard worden, maar dat komt omdat ze onvoldoende rekening houden met de inflatie. Tussen 1628 en 1973 nam de woningwaarde op de Herengracht – gecorrigeerd voor inflatie – 0,2 procent per jaar toe. Op de lange termijn word je dus niet rijk van woningen. Er zijn natuurlijk zat perioden aan te wijzen dat de woningen veel sterker in waarde stegen dan de inflatie en de periode van 1985 tot 2001 is daarvan een recent voorbeeld. Maar die perioden zijn uitzonderlijk en we mogen er helaas niet op rekenen dat de woningmarkt structureel dit soort cadeaus weggeeft.’