Wonen op de Herengracht

Drie bewoners en de prijsontwikkeling door de eeuwen heen

Sinds het ontstaan in de zeventiende eeuw geldt de Herengracht in Amsterdam als een van de meest geliefde plekjes om te wonen in Nederland. De prijzen zijn er ook naar. Koos de Wilt maakt de balans op en interviewt vier mensen die er een huis gekocht hebben de laatste decennia.

Koos de Wilt voor FD Persoonlijk

Niet voor niets dat de Gouden Bocht aan de Herengracht ligt. Volgens kunsthistoricus Paul Spies, directeur van het Amsterdam Museum, is de Herengracht al sinds het ontstaan van de grachtengordel de belangrijkste gracht van de gordel: ‘De Prinsengracht was een soort openbare markt waar marktlieden hun producten aan de kade verkochten. De Keizer is in adellijke termen de hoogste in rang en zou aanvankelijk geen gracht worden, maar een chique allee. Maar daar zaten de toenmalige bewoners niet op te wachten. Die wilden dat de goederen met de boot aan huis gebracht konden worden. Net als op de andere grachten. Daarom werd het toch maar een gracht, de Keizersgracht. Daar, aan deze welgestelde gracht, maakten nog chiquere Herengrachtbewoners hun koetshuizen die via de binnentuin bereikt kon worden. De meest kostbare grachtenpaleizen werden immers gebouwd in de Gouden Bocht aan de Herengracht bij de Nieuwe Spiegelstraat. Daar waren niet alleen de kavels groter, het was er ook verboden voor bedrijven die herrie maakte of stank veroorzaakten.’

Voor Roger Heemkerk van Makelaarskantoor Babs Persoons, gevestigd op de grachtengordel, bestaat er geen verschil tussen de Herengracht en de andere grachten op de gordel: ‘Mijn grootvader was ook makelaar en hij zei altijd: je moet een huis kopen waarbij je de Westertoren kunt zien. Dat kan vanaf verschillende grachten. Maar ik merk dat veel mensen de Herengracht nog de meest chique gracht vinden, daarna de Keizersgracht en ten slotte de Prinsengracht.’ De grachten zijn kostbaar, maar huisvesten, volgens de makelaar, toch een gevarieerdheid aan bewoners. ‘Dat maakt de grachten ook zo leuk. Er zijn piepkleine appartementen van dertig vierkante meter van 150 duizend euro en kapitale grachtenpanden van vele miljoenen euro’s.’ Net als de rest van de woningmarkt, heeft ook de huizenmarkt van de grachtengordel het moeilijk, maar heeft het “voordeel” dat het aanbod beperkt is en er niks bijkomt. De vraag is nog steeds groter dan het aanbod en dus blijven de prijzen ook hoog. De makelaar signaleert dat de prijzen de afgelopen jaren nauwelijks zijn veranderd. ‘Binnen de grachtengordel betaal je rond de vijfduizend per vierkante meter met wat uitschieters naar boven als er een mooi 'buiten' is, een lift is en meerdere slaapkamers. Die gemiddelde prijs was drie jaar geleden misschien zo’n tien procent hoger. Tussen 2008 en 2009 is er wel een dramatische daling in transacties geweest van circa 42 procent, maar inmiddels is er weer wat beweging gekomen. Dat begon in september en oktober 2010 en zie je, na een rustige winter, op dit moment ook. Ik ben hoopvol, maar in augustus komt er weer een nieuwe maatregel aangaande de maximalisering van hypotheekverstrekking.

Een historische analyse van de prijzen van de huizenprijzen op de Herengracht laat in de grafiek enorme schommelingen zien, maar ook met langdurige heuvels en bergen, met tussentijds sterke pieken en dalen. In de zeventiende eeuw stonden de prijzen hoog, maar tussentijds ook zeker niet. Nog hoger stonden ze gedurende de hele achttiende eeuw, met weer tussentijds sterke dalingen. De laatste decennia van de negentiende en de eerste van de twintigste eeuw waren de prijzen vaak ook hoog. Ook de toppen van eind jaren zeventig van de vorige eeuw en de prijzen van sinds de jaren negentig zijn spectaculair te noemen. Enorme fluctuaties op de huizenmarkt zijn van alle tijden. ‘Dat kan in onze tijd ook gebeuren’, zegt Professor Vastgoedfinanciering Piet Eichholtz. Hij onderzocht de zeer bekende en kwalitatief stabiele vastgoedlocatie van de Herengracht. In zijn historisch onderzoek verzamelde hij de gegeven van de koopprijzen van de panden op de Amsterdamse Herengracht van 1585 tot nu en hij bouwde op basis van die cijfers een index vanaf 1650: de ‘Herengracht Index’. Uit de prijsindex blijkt dat zowel periodes van langdurig dalende huizenprijzen als periodes van stijgende huizenprijzen voorkomen. De enorme schommelingen in de waarde van woningen laten zien dat kopers er ook na jaren van gestage prijsstijgingen niet van kunnen uitgaan dat een huis zijn waarde wel behoudt. Een gemiddeld huis aan de Herengracht kost nu 2,6 miljoen euro. Dat is omgerekend net iets minder dan in 1736, toen voor panden aan de Herengracht de hoogste prijzen uit de geschiedenis werden betaald.

 

In de jaren vijftig en zestig van de zeventiende eeuw beleefde Amsterdam de grootste bloei van de Gouden Eeuw en stegen de huizenprijzen weer sterk. En toen, in het Rampjaar 1672, viel alles weer om. In 1671/1672 schilderde Gerrit Berckheyde, vlak voor het instorten van de markt, twee beroemde stadsgezichten van de Herengracht, die beide in het bezit zijn van het Rijksmuseum. In de periode tussen 1670 en 1677 daalden de prijzen op de Herengracht met 56 procent, zo laat Eichholtz zien. Maar daarna begon het weer opnieuw. Maar is het dan over de hele lange termijn een goede belegging? ‘Dat valt te bezien’, zegt de vastgoedhoogleraar: ‘Mensen denken vaak dat woningen altijd meer waard worden, maar dat komt omdat ze onvoldoende rekening houden met de inflatie. Tussen 1628 en 1973 nam de woningwaarde op de Herengracht – gecorrigeerd voor inflatie – 0,2 procent per jaar toe. Op de lange termijn word je dus niet rijk van woningen. Er zijn natuurlijk zat perioden aan te wijzen dat de woningen veel sterker in waarde stegen dan de inflatie en de periode van 1985 tot 2001 is daarvan een recent voorbeeld. Maar die perioden zijn uitzonderlijk en we mogen er helaas niet op rekenen dat de woningmarkt structureel dit soort cadeaus weggeeft.’

Het verhaal achter het Grachtenhuis

HERENGRACHT 386

EIGENAAR: GERARD KRANS (1947), ONDERNEMER 

Toen hij in New York bezig was voor onderhandelingen over de verkoop van zijn bedrijf, waren er ook festiviteiten rond de 400 jarige band tussen New York en Amsterdam. Zo belandde ondernemer Gerard Krans in het Metropolitan Museum aan een diner waar hij in contact kwam met mensen van het Rijksmuseum. ‘Ik heb me toen laten ontvallen dat ze maar moesten bellen als ik kon helpen. Dat resulteerde in een belletje van Wim Pijbes, de directeur van het museum, zo begreep ik. Of ik geïnteresseerd was een verhaal te komen horen. En – zo bleek - of ik belangstelling had om een stijlkamer te sponsoren. Dat wilde ik niet, maar ik stelde wel voor te denken aan een soort dependance van het museum binnen de grachtengordel. Dat vond Pijbes op zich een goed idee.’

Gerard Krans werkte een groot deel van zijn leven bij Shell. In Nigeria, in Beijing, in Londen en Saoedi-Arabië. Daarna werd hij gevraagd om plaats te nemen in de raad van bestuur bij Pakhoed en deed hij mee met de fusie met Van Ommeren. Na vijf mooie jaren stapte hij daar uit. Krans: ‘Een beetje laat voor een ondernemer, maar op mijn 54ste ben ik voor mezelf begonnen. Ik heb toen een distributiebedrijf van afsluiters gekocht dat ik heb 50 miljoen omzet een half jaar geleden verkocht met een half miljard omzet en veel winst.’

In 2010 kreeg Krans te horen dat het pand Herengracht 386 ter veiling werd aangeboden, een pand dat al gesplitst was in elf appartementen. Krans: ‘Dat klonk commercieel interessant. Die veiling was niet gelukt en ik heb toen een laag bod uitgebracht. Maar: zonder financieringsvoorbehoud. En dat laatste was belangrijk, want daarvoor was deze financiering al een paar keer niet gelukt. De banken gaven in die tijd, het dieptepunt van de kredietcrisis, geen cent. Met een commitment van Wim Pijbes voor iets van een samenwerking heb ik het pand gekocht. En toen kwam er een stuurgroep waarbij we uitkwamen op het idee van een Grachtenhuis, een plek waar het verhaal van de grachtengordel kon worden verteld. Een belangrijk verhaal als je Werelderfgoed bent geworden. In het Grachtenhuis zie je op schaal de gehele grachtengordel in terracotta en bijvoorbeeld het pand op poppenhuisformaat waar je in kunt kijken en door een filmisch wondertje kleine mensjes vier eeuwen ziet wonen en werken.’

Op dit moment laat Krans nog elke dag zijn neus zien op het Grachtenhuis. Daarnaast heeft hij een paar andere projecten met maatschappelijke relevantie. Krans doet dat vanuit zijn huis, een penthouse aan de Herengracht dat hij een paar jaar geleden kocht voor 2,2 miljoen euro. Hij leeft in de stad waar hij studeerde en na omzwervingen om de wereld zijn thuis vond. ‘Dit deel van Amsterdam is een soort dorp en tegelijkertijd een wereldstad. Ik heb geen auto en doe alles op de fiets en vind om de hoek alle boeken die er maar te koop zijn. Ik voel me echt bevoorrecht om hier te kunnen wonen.’

Eigenaar: Gerard Krans

Aangekocht: 386: 2010

Aankoopprijs in euro’s: 386: 6.064.677

Eerdere transacties:

 

jaar transactie Prijs in glds toen Geïndexeerd naar prijs nu

1686 33.000 € 462.303

1735 80.000 € 1.076.107

1754 85.000 € 1.267.706

1773 77.000 € 824.547

1791 73.000 € 811.502

1855 13.500 € 102.731

1884 85.000 € 755.295

1910 75.000 € 693.284

1924 360.866 € 1.997.517

1969 250.000 € 500.046

1973 850.000 € 1.268.661

1973 810.000 € 1.208.959

Het verhaal achter het Staetshuys

HERENGRACHT 460

EIGENAAR: JAN MEULENDIJKS (1942), SPELLETJESMAKER

Het Staetshuys is in 1685 gebouwd door de koopman en groothandelaar in zijde Hendrick Staets. Op de beroemde schilderijen van zeventiende-eeuwse schilder Gerrit Berckheyde staat het huis nog als kavel. Tot 1942 hebben vele vooraanstaande Amsterdammers er gewoond. Kooplieden, patriciërs, burgemeesters en bankiers. Bijvoorbeeld de beroemde bankiersfamilie Borski, waarvan Johanna in 1816 de Nederlandse staat van de financiële ondergang redde. Lange tijd werd het pand gebruikt als kantoor, zoals nu nog steeds bijna alle panden in De Gouden Bocht. Jan Meulendijks: ‘Hier woont niemand, behalve wij. Naast ons zitten het kantoor van Bram Moszkowicz, delen van het handelshuis Van Eeghen en wat advocatenkantoren en aan de andere kant nog een paar andere panden van de Deutsche Bank. Maar in de buurt wonen ook veel vrienden hoor.’

Sinds 1975 maakt Jan Meulendijks voor de Volkskrant de puzzels. Maar met zijn man Bart Schuil was hij vooral de eerste onafhankelijke televisieproducent in Hilversum met succesformules als AVRO’s Puzzeluur, AVRO’s WiekentKwis, de Sterrenshows met Willem Ruis en Babbelonië (met Pim Jacobs, Lous Haasdijk, Jos Brink en Willem Duys) en Tien voor Taal. Meulendijks: ‘Het was eind jaren zestig en goede televisieprogramma’s waren er nauwelijks, niemand had nog verstand van televisiemaken en er was geld te over.’ Commercieel nog aantrekkelijker was de exploitatie van de rechten van shows uit het buitenland.

 

In 1996 nam het echtpaar het pand Herengracht 460 over van de Deutsche Bank. Meulendijks: ‘Wij wilden nog één keer verhuizen in ons leven en hebben daarvoor twee jaar gezocht. En toen kwam dit kwam ineens op ons pad, bij toeval. We hebben het in de goede tijd gekocht, een jaar later konden we het voor een driedubbele prijs verkopen. Toen wij het wilden aanschaffen moesten we er wel doorheen kijken, want het zag er niet uit. Het was een totaal afgeleefd kantoor. We hebben een jaar lang twee restaurateurs over de vloer gehad en twintig personeelsleden van aannemersbedrijven.’ Schuil en Meulendijks hebben veel in oude staat teruggebracht. Net als de familie Hodson die het pand in 1802 grondig verbouwde en liet aanpassen aan de Franse mode van die tijd, de Empire stijl.

 

Het stel geeft in het huis muziekavonden voor vrienden en ondersteunt met Het Staetshuys Fonds jonge, klassiek opgeleide zangers. Toch is niet alles feest voor Meulendijks: ‘Ik zal Amsterdam niet verlaten, maar draag de stad op dit moment een zeer slecht hart toe. Het is tegenwoordig zo smerig overal, met overal maar graffiti die niet verwijderd wordt, fietsen die overal tegenaan geflikkerd staan en scooters die je overhoop rijden. Ik zag gisteren een vrouw die met een kind voorop, eentje achterop druk bellend door het rode licht rijden. Het is onbegrijpelijk dat de grachtengordel werelderfgoed is geworden.’

Eigenaren: Jan Meulendijks en Bart Schuil

Aangekocht: 1996

Aankoopprijs in euro’s: 1.338.652

Eerste transacties:

 

Jaar transactie Prijs in glds toen Geïndexeerd naar prijs nu

1675 10.600 € 128.510

1754 85.000 € 1.267.706

1802 53.000 € 438.730

1866 70.000 € 554.429

1899 67.000 € 653.663

1934 60.000 € 620.913

1944 120.000 € 688.255

Het verhaal achter het Geelvinck Hinlopen Huis

HERENGRACHT 518

EIGENAAR: JURN BUISMAN (1960), ECONOOM

In 1683 kochten de koopman Albert Geelvinck en zijn vrouw Sara Hinlopen, dochter uit een geslacht van lakenhandelaren, twee onbebouwde kavels op Herengracht. In 1687 was het pand klaar en schafte het stel een erf aan op de Keizersgracht voor de uitbreiding van de tuin naar achter en de bouw van een koetshuis en naastgelegen stal. Zo’n driehonderd jaar later deden de “koopmannen” Jurn Buisman en zijn vader hetzelfde. Zij kochten de twee panden, de ene aan de Herengracht 518 en de andere aan de Keizersgracht 633 en trokken de tuin ertussen er weer bij. Hiermee werd het weer een ‘stadspaleis’.

 

Jurn Buisman: ‘Eind jaren tachtig van de vorige eeuw was er veel te koop op de grachten. We hebben het huis op de Herengracht, zo vond men toen, voor een flinke prijs gekocht, maar het meeste geld is gaan zitten in de restauratie en de onderpaling. Vier jaar ben ik bezig geweest met de restauratie en in die tijd heb ik in er in het stof gewoond.’ Ondertussen werd ook het oude koetshuis aan de Keizersgracht erbij gekocht van een Zweedse projectontwikkelaar, die er al veel had uitgesloopt. Sinds 1991 vormen de panden samen het Geelvinck Hinlopen Huis, een museum waar je een indruk krijgt hoe het leven aan de gracht er in de achttiende eeuw moet hebben uitgezien. Buismans partner, Dunya Verwey, ooit één van de vier initiatiefnemers van de feministische beweging Dolle Mina, is er de conservator en woont sinds 1998 in de conservatorwoning op de Herengracht.

Jurn startte zijn carrière als accountant, maar keerde in 1987 terug in het familiebedrijf om zijn vader te helpen het conglomeraat van voedsel- en farmaceutische dochterondernemingen te herstructureren. In 1990 volgde hij zijn vader op als voorzitter van de familieholding Ten Doesschate Buisman. Na verkoop van het bedrijf verhuisde de vader naar Zwitserland. De zoon restaureert en woont vooral in zijn geboortehuis in de Gelderse IJsselvallei, de plek waar de fabriek stond en het bedrijf ooit is begonnen. Een huis met nog meer tuin.

Ook blijft hij vaak overnachten op de gracht en begrijpt goed waarom mensen graag op de gracht willen wonen: ‘De grachtenhuizen zijn gebouwd met een gevoel voor wonen en werken die tijdloos is. Ze zijn ontworpen met het idee dat je de panden op verschillende manieren moet kunnen gebruiken, een combinatie tussen wonen en werken die tot op de dag van vandaag actueel is. Hoe groot de huizen ook zijn, ze hebben toch een menselijke maat. En doordat er zo’n verscheidenheid hebt aan huizen op de gracht, kun je er ook iedereen tegenkomen. Dat geeft een dorpsgevoel. Een plek waar iedereen kan wonen, maar waar ook zaken worden gedaan en je je boodschappen kunt doet.’

Eigenaar: Jurn Buisman

Aangekocht: 1990

Aankoopprijs in euro’s: 1.270.585

 

Eerdere transacties:

jaar transactie Prijs in guldens toen Geïndexeerd naar prijs nu

1812 56.000 € 438.741

1816 20.500 € 144.195

1833 30.000 € 310.303

1858 56.500 € 485.296

1867 52.000 € 411.844

1888 57.500 € 549.888

1920 255.000 € 845.927

1938 75.000 € 693.284

 

Bron: Herengrachtindex, Prof. dr. Piet M.A. Eichholtz, Universiteit Maastricht

  • Facebook - Grey Circle
  • LinkedIn - Grey Circle
  • Twitter - Grey Circle
  • Instagram - Grey Circle